Airbnb-alternativer for værter: sådan udlejer du med 0 % kommission

De fleste danske værter starter det samme sted. Man opretter sin feriebolig, sin lejlighed eller sit sommerhus på en stor international platform, får de første bookinger, og opdager så langsomt, hvor meget der forsvinder undervejs. Noget bliver trukket direkte fra din udbetaling. Noget lægges oveni gæstens pris, så din annonce ser dyrere ud, end den behøver at være. Og noget forsvinder helt lydløst, fordi gæsten aldrig booker, når totalprisen springer i vejret på sidste skærmbillede.

Derfor googler flere og flere værter efter et alternativ. Ikke fordi de store platforme er dårlige, men fordi gebyrmodellen er blevet dyr og uigennemsigtig. Denne guide gennemgår, hvilke typer alternativer der findes, hvad de reelt koster dig som vært, og hvad du bør kigge efter, før du flytter din udlejning et nyt sted hen.

Hvorfor leder danske værter efter et alternativ?

Der er typisk tre grunde, og de hænger sammen.

Den første er prisen. En provisionsmodel betyder, at platformen tjener mere, jo mere du tjener, uden at arbejdet på platformens side vokser tilsvarende. Din tiende booking koster dig lige så meget i provision som din første, selvom platformen ikke gør noget nyt for den.

Den anden er gæstegebyret. På de store platforme betaler gæsten typisk 14 til 16 % oveni lejen. Det er penge, du ikke får, men som gæsten oplever som en del af prisen på din bolig. Med andre ord: du bliver dyrere at booke, uden at tjene en krone mere.

Den tredje er kontrollen. Mange værter oplever, at de ikke må dele kontaktoplysninger, ikke må sende gæsten videre til deres egen kalender, og at reglerne kan ændre sig fra sæson til sæson. Man bygger en forretning på en platform, man ikke selv bestemmer over.

De fire måder en udlejningsplatform kan tage betaling på

Når du sammenligner alternativer, er det næsten altid en af disse fire modeller, du står over for.

1. Delt gebyr

Platformen tager en mindre procentdel fra dig og en større procentdel fra gæsten. Værtsandelen ser lav ud, men den samlede belastning på din annonce er høj, fordi gæstegebyret lægges oveni din pris.

2. Kun værtsgebyr

Platformen tager hele provisionen fra dig og viser gæsten en pris uden synligt servicegebyr. Det er mere gennemsigtigt for gæsten, men til gengæld rammer hele omkostningen din udbetaling.

3. Bureau eller fuld service

Et klassisk dansk udlejningsbureau tager sig af markedsføring, nøgler, rengøring og gæstekontakt, men provisionen ligger typisk mellem 25 og 45 % af lejen. Det er den dyreste model, og den giver til gengæld mindst arbejde.

4. Abonnement

Du betaler et fast beløb om måneden og beholder resten. Platformen tjener det samme, uanset om du udlejer for 20.000 eller 200.000 kr om året. Det er den model, FlyMHD bruger.

Sammenligning: hvad koster modellerne dig?

Tallene nedenfor er typiske niveauer i markedet og kan variere fra udbyder til udbyder og fra aftale til aftale. Brug dem som pejlemærke, ikke som facit.

Model	Vært betaler	Gæst betaler	Din indtægt vokser med flere bookinger
Delt gebyr	Lav procentdel af lejen	Typisk 14 til 16 % oveni	Omkostningen vokser proportionalt
Kun værtsgebyr	Højere procentdel af lejen	Intet synligt gebyr	Omkostningen vokser proportionalt
Bureau eller fuld service	Typisk 25 til 45 %	Varierer	Omkostningen vokser proportionalt
Abonnement (FlyMHD)	Fast beløb pr. måned	0 kr i gæstegebyr	Omkostningen står stille

Forskellen bliver først rigtig tydelig, når man regner på et helt år.

Et regneeksempel

Forestil dig en feriebolig, der udlejes 12 uger om året til 8.000 kr pr. uge. Det giver en årlig lejeindtægt på 96.000 kr.

• Bureau med 30 % provision: 28.800 kr til bureauet. Du får 67.200 kr.
• Platform med provision fra vært og gæst: din egen provision trækkes fra udbetalingen, og oveni betaler gæsten typisk 14 til 16 %. Ved 15 % svarer det til omkring 14.400 kr, som gæsten lægger oveni din pris uden at du ser en krone af dem.
• Abonnement på FlyMHD til €9,95 om måneden: cirka 75 kr om måneden, altså under 900 kr for et helt år. Gæsten betaler 0 kr i gebyr, og du beholder hele lejen.

Pointen er ikke, at bureauet aldrig kan betale sig. Hvis du bor i udlandet og ikke ønsker at røre en finger, kan fuld service være pengene værd. Pointen er, at prisen for ren formidling har fjernet sig meget langt fra, hvad formidling faktisk koster at levere.

Hvad du bør tjekke, før du skifter platform

Et alternativ er kun et reelt alternativ, hvis det holder på flere parametre end prisen. Gå listen igennem, inden du flytter din bolig:

1. Hvem betaler hvad? Bed om at se totalprisen for gæsten, ikke bare din egen sats. Et lavt værtsgebyr kombineret med et højt gæstegebyr er ikke billigt, det er bare flyttet.
2. Hvornår begynder du at betale? Hvis du skal betale, før du har fået din første booking, tager du hele risikoen selv.
3. Hvordan modtager du pengene? Går betalingen direkte til dig, eller ligger den hos platformen i uger? På FlyMHD går gæstens betaling direkte til dig via Stripe.
4. Ejer du din gæsterelation? Må du kommunikere frit med gæsten, og må du tage imod gengangere direkte?
5. Kan du binde platformen sammen med resten af din udlejning? Kalender, priser og flere boliger på én konto er hurtigt en tidsbesparelse i sig selv.
6. Hvad sker der med prisen om to år? En introduktionspris, der stiger, er ikke en besparelse, det er en udskudt regning.

FlyMHD som Airbnb-alternativ

FlyMHD er bygget på abonnementsmodellen, fordi den er den eneste, hvor din succes ikke automatisk bliver dyrere. Konkret betyder det:

• 0 % kommission. Vi tager ikke en procentdel af din leje.
• 0 kr i gæstegebyr. Gæsten betaler den pris, du sætter. Din annonce konkurrerer på lige vilkår.
• Fast abonnement. De første 100 værter får founding-prisen på €9,95 om måneden, låst for livstid.
• Betal først ved din første booking. Du binder ikke penge, før platformen har leveret noget.
• Op til 5 boliger på én konto for founding-værter, uanset om det er sommerhus, lejlighed i byen eller en feriebolig ved kysten.
• Direkte betaling. Gæstens betaling går direkte til dig via Stripe.

Danmark er vores første marked, men platformen er bygget til at kunne rumme boliger og gæster på tværs af lande. Er du interesseret i at høre mere om, hvad der er med i abonnementet, kan du læse Sådan virker det, eller gå direkte til Opret din bolig på FlyMHD.

Overvejer du samtidig at droppe bureauet helt, er det værd at læse Udlej dit sommerhus uden bureau først. Den gennemgår, hvilke opgaver du reelt overtager, og hvor lang tid de tager.

Sådan skifter du uden at miste bookinger

Du behøver ikke at lukke noget ned for at komme i gang. De fleste værter gør sådan her:

1. Opret boligen det nye sted, og lad den eksisterende annonce blive stående i første omgang.
2. Hold én kalender som facit, og opdater den anden manuelt, indtil du er tryg.
3. Sæt din pris uden gebyrpåslag. Uden gæstegebyr kan du enten fremstå billigere for gæsten eller beholde forskellen selv.
4. Fortæl dine tidligere gæster, hvor de kan booke dig direkte næste gang. Gengangere er den billigste booking, du nogensinde får.
5. Evaluér efter en sæson, og luk det, der ikke længere giver mening.

Ofte stillede spørgsmål

Er det lovligt at udleje uden om Airbnb eller et bureau? Ja. Du må frit udleje din egen bolig via den kanal, du ønsker, så længe du overholder de almindelige regler for udlejning, skat og eventuelle lokale eller foreningsmæssige begrænsninger. Tjek altid dine egne vedtægter eller lokalplan, hvis du er i tvivl.

Hvad koster FlyMHD som vært? Et fast abonnement. De første 100 værter får founding-prisen på €9,95 om måneden, låst for livstid, og du betaler først, når du har fået din første booking. Der er ingen kommission af lejen.

Får gæsten et servicegebyr? Nej. Gæsten betaler 0 kr i gebyr på FlyMHD. Det er hele idéen: din pris er din pris.

Hvornår får jeg mine penge? Gæstens betaling går direkte til dig via Stripe. Pengene går altså ikke omvejen gennem platformen først.

Kan jeg have flere boliger på samme konto? Ja. Founding-værter kan have op til 5 boliger på én konto, og det gælder både sommerhuse, lejligheder og andre ferieboliger.

Kort sagt

Et godt Airbnb-alternativ handler ikke kun om at betale mindre. Det handler om, at prisen ikke stiger, hver gang du gør det bedre. Abonnementsmodellen gør netop det: den holder omkostningen fast, fjerner gæstegebyret fra din annonce, og lader dig beholde relationen til dine gæster.

Vil du se, hvad det betyder for din bolig, kan du oprette den på FlyMHD og læse mere om hvordan det virker. Founding-prisen på €9,95 om måneden gælder de første 100 værter og er låst for livstid.