Sådan skriver du en boligannonce, der bliver booket

De fleste boligannoncer fejler det samme sted. Ikke i billederne, ikke i prisen, men i teksten. Værten skriver den på tyve minutter en søndag aften, får det væsentlige med, og undrer sig så over, hvorfor gæsterne klikker videre til naboens bolig, der ligner til forveksling og koster det samme.

Forskellen er sjældent boligen. Den er, at den ene annonce svarer på det, gæsten sidder og tænker på, og den anden opremser, hvad værten selv synes er vigtigt. Det er to helt forskellige tekster, og de tager lige lang tid at skrive.

Denne gennemgang tager annoncen ovenfra og ned: overskriften, de første tre linjer, selve beskrivelsen, faciliteterne og til sidst det, du skriver om pris og betingelser. Undervejs står der konkrete omskrivninger, så du kan se, hvad der ændrer sig, når en sætning bliver lavet om.

Start med at læse annoncen som gæst

Inden du skriver et ord, så prøv den her øvelse. Forestil dig en gæst, der har fjorten faner åbne, tre boliger i samme prisklasse og cirka fyrre sekunder til rådighed pr. annonce. Hun leder ikke efter den bedste bolig. Hun leder efter en grund til at lukke fanen.

Hendes spørgsmål er banale: Er der plads til os alle sammen? Hvor langt er der til stranden, til byen, til en dagligvarebutik? Kan vi have hunden med? Er der wifi, der virker? Hvornår kan vi komme ind, og hvordan får vi nøglen?

Hvis annoncen ikke svarer på det inden for det første skærmbillede, lukker hun fanen. Ikke fordi boligen er dårlig, men fordi der er tre andre, hvor svaret står. Vi har skrevet en tjekliste, gæster kan bruge, før de booker, og den er faktisk lige så nyttig for værter. Punkterne på den liste er præcis dem, din annonce skal besvare.

Overskriften skal indeholde tre ting

En overskrift har plads til cirka seks til ti ord, og de skal bruges på det, der adskiller boligen fra alle de andre i samme søgeresultat. Tre ting er næsten altid værd at have med: boligtypen, det geografiske holdepunkt og den ene egenskab, der er din reelle fordel.

Se forskellen:

Før: Dejligt hus med god beliggenhed

Efter: Lyst sommerhus i Blåvand, 300 meter til stranden

Før: 2-værelses lejlighed til leje

Efter: 2-værelses på Vesterbro, gåafstand til Hovedbanegården

Den første version i begge par kunne stå over hvad som helst. Den anden er kun sand for én bolig. Skriv aldrig “dejligt”, “hyggeligt” eller “unikt” i overskriften. De ord fylder plads, og gæsten tror alligevel ikke på dem, før hun har set billederne.

Har boligen en egenskab, folk søger direkte på, hører den til i overskriften. Brændeovn, sauna, havudsigt, hundevenlig, elevator, parkering på matriklen. Det er den slags, gæster filtrerer efter, og det er den slags, de husker.

De første tre linjer afgør resten

Beskrivelsens første tre linjer er det eneste, mange gæster læser. Behandl dem som et selvstændigt stykke tekst med ét formål: at gøre det klart, hvem boligen passer til.

En almindelig fejl er at åbne med boligens historie. “Huset blev bygget i 1974 og har været i familiens eje siden.” Det er hyggeligt, men det svarer ikke på noget. Gem det til midten, hvor det faktisk gør teksten varmere.

Åbn i stedet med situationen. Hvem bor her godt, og hvad er det korte argument?

Før: “Velkommen til vores dejlige feriehus, som vi har haft mange gode stunder i gennem årene.”

Efter: “Der er plads til seks i to soveværelser og en hems. Stranden ligger 300 meter væk ad en grusvej, og Blåvand by er ti minutter på cykel. Terrassen vender mod vest, så eftermiddagssolen er med hele vejen til aftensmaden.”

Den anden version er ikke mere poetisk. Den er bare brugbar. Gæsten kan afgøre på tre linjer, om hun skal læse videre, og det er det, du vil have hende til.

Beskriv boligen, som en person ville forklare den

Selve beskrivelsen fungerer bedst, hvis den følger den rækkefølge, gæsten ville opleve boligen i. Ankomst, fællesrum, soveværelser, bad og køkken, udeareal, området omkring.

Tre principper gør mere for teksten end noget andet:

Vær konkret frem for rosende. “Stort køkken” siger intet. “Køkken med opvaskemaskine, ovn, fire kogeplader og spiseplads til otte” siger alt. Tal, mål og antal gør en beskrivelse troværdig, fordi de kan efterprøves.

Skriv afstande i tid og meter. “Tæt på stranden” betyder alt fra halvtreds meter til fire kilometer, afhængigt af hvem der skriver det. “300 meter, cirka fem minutters gang” kan gæsten regne med. Det samme gælder afstand til indkøb, til nærmeste by og til stationen.

Nævn det, der ikke er der. Det lyder forkert, men det er en af de bedste investeringer i hele annoncen. Ingen opvaskemaskine, trappe uden gelænder, ingen aircondition, vaskemaskine i fælles kælder, dårlig mobildækning i stuen. Gæster, som det er et problem for, booker ikke, og det er en fordel. Gæster, som det er ligegyldigt for, booker med en tryghed, de ikke havde før. Og du får ingen anmeldelse, der starter med “der stod ikke noget om”.

Skriv i normalt sprog. Korte sætninger, almindelige ord, ingen mæglerklichéer. Læs teksten højt til sidst. Hvis der er en sætning, du ikke ville sige til et menneske, du havde i telefonen, så skriv den om.

Faciliteter er ikke pynt, de er søgekriterier

Faciliteter og udstyr bliver ofte udfyldt hurtigt og halvt. Det er ærgerligt, fordi det er nøjagtig de felter, gæster filtrerer på, når de søger.

Gå listen igennem og udfyld den fuldstændigt, også de kedelige punkter. Antal senge og deres størrelse. Om der er babyseng og barnestol. Wifi og gerne hvor hurtigt. Parkering, og hvor mange biler der er plads til. Kæledyr, ja eller nej, og hvis ja, om der er begrænsninger. Rygning. Trapper og adgangsforhold. Hvad der er af service, gryder og køkkenudstyr. Om sengelinned og håndklæder følger med, eller om de skal medbringes eller lejes.

Sengelinned er værd at være ekstra tydelig omkring. Det er det enkeltpunkt, danske værter og gæster oftest misforstår hinanden på, og det koster stjerner i anmeldelserne, hver eneste gang.

Skriv priser og betingelser, som du selv ville læse dem

Her er der en fordel at hente, som mange værter overser. Når du udlejer uden bureau og uden gæstegebyr, er din pris den pris, gæsten betaler. Det er en pointe, der er værd at skrive direkte, for gæster er vant til det modsatte.

På de store platforme lægges der typisk 14 til 16 procent i gæstegebyr oven i din pris, og gæsten ser først det samlede beløb sent i bookingflowet. Hos et bureau ligger kommissionen typisk mellem 25 og 45 procent, og den er lagt ind i den pris, gæsten ser. Vi har regnet på forskellen i vores gennemgang af udlejning uden bureau.

Så skriv det, der faktisk er sandt hos dig: at prisen i annoncen er slutprisen, og at der ikke lægges et servicegebyr oveni ved betaling. Skriv derefter det praktiske i klart sprog:

• Hvad prisen dækker, og hvad der kommer ved siden af, for eksempel slutrengøring, forbrug eller sengelinned
• Om der er minimumsophold, og om det ændrer sig i højsæsonen
• Ankomst- og afrejsetidspunkt
• Hvordan nøgleoverdragelsen foregår
• Betingelser ved afbestilling, formuleret så en gæst forstår dem uden at læse dem to gange

Uklare betingelser koster bookinger på samme måde som uklare afstande. Gæsten kan ikke spørge dig midt om natten, og hun booker ikke noget, hun ikke forstår.

Syv linjer, der ofte mangler

Når en annonce ikke performer, er det som regel et af disse punkter, der ikke står nogen steder:

1. Præcis afstand til det, boligen sælges på, i meter eller minutter
2. Antal sovepladser fordelt på rum og sengetyper
3. Om sengelinned og håndklæder følger med
4. Parkering, og hvor mange biler
5. Kæledyr, ja eller nej, uden forbehold
6. Wifi og dækning
7. Ankomsttid og hvordan nøglen udleveres

Sæt syv minutter af og tjek din egen annonce mod listen. Det er sjældent den store omskrivning, der flytter noget. Det er de syv linjer.

Vedligehold annoncen, den er ikke færdig

En annonce er et levende dokument. Skift billederne, når årstiden skifter, så en gæst, der booker i februar, ikke kun ser sommerbilleder. Tilføj det, gæsterne spørger om, når du får det samme spørgsmål to gange, for så er svaret ikke tydeligt nok i teksten. Og opdater beskrivelsen, når du udskifter noget i boligen, for nye hvidevarer og nyt bad er faktisk et argument.

Har du flere boliger, er det værd at skrive dem forskelligt frem for at genbruge samme tekst med nye stednavne. Gæster ser ofte to af dine annoncer ved siden af hinanden, og to næsten identiske tekster får begge til at virke automatiske.

Kom i gang

En annonce, der udlejer, er ikke velskrevet i litterær forstand. Den er præcis. Den svarer på gæstens spørgsmål i den rækkefølge, hun stiller dem, den overdriver ingenting, og den nævner også de ting, der ikke er der.

Hos FlyMHD betaler du 0 procent i kommission, og gæsten betaler 0 kr. i gæstegebyr, så prisen i din annonce er den pris, gæsten faktisk betaler. Du betaler et fast abonnement i stedet, og de første 100 founding-værter får det til 9,95 EUR om måneden låst for livstid, med plads til op til fem boliger på én konto. Du betaler først, når din første booking er i hus, og gæstens betaling går direkte til dig via Stripe.

Se hvordan FlyMHD virker, og opret din bolig som vært. Så kan du skrive annoncen, mens du opretter boligen, og bruge listen ovenfor som tjekliste undervejs.