Bundfradrag ved udlejning: sådan regner du det ud

Der er to slags værter. Den ene tror, at hele lejeindtægten skal beskattes, og udlejer derfor mindre, end boligen kunne bære. Den anden tror, at det hele er skattefrit, og bliver overrasket året efter. Sandheden ligger et sted i midten, og den hedder bundfradrag.

Bundfradraget er det beløb, du må tjene på udlejning af din bolig, før der overhovedet opstår en skattepligtig indtægt. Det lyder simpelt, og selve regnestykket er det også. Det, der forvirrer folk, er, at der findes to forskellige satser, og at forskellen mellem dem er stor nok til at afgøre, om din udlejning giver et pænt overskud eller et middelmådigt et.

Denne gennemgang tager regnestykket trin for trin og viser tre konkrete eksempler: et sommerhus, en bylejlighed og en helårsbolig, der kun lejes ud i ferieperioder.

To satser, og hvad der afgør hvilken du får

Bundfradraget afhænger af to ting: hvilken type bolig du lejer ud, og om lejeindtægten bliver indberettet til Skattestyrelsen.

Boligtype	Udlejning der indberettes	Udlejning uden indberetning
Fritidsbolig, for eksempel sommerhus	50.200 kr.	13.800 kr.
Helårsbolig eller værelse	35.100 kr.	13.800 kr.

Satserne gælder for indkomståret 2026 og reguleres hvert år. Reglerne administreres af Skattestyrelsen og kan blive ændret, så tjek det aktuelle beløb på skat.dk, før du regner endeligt.

Forskellen på de to kolonner er hele pointen. For et sommerhus taler vi om 36.400 kr. i forskel på, hvor meget du kan tjene skattefrit. Det høje bundfradrag kræver, at udlejningen indberettes. Hvis du udlejer helt på egen hånd uden indberetning, får du det lave fradrag og skal selv oplyse indtægten i din årsopgørelse.

Spørg derfor altid den kanal, du udlejer igennem, hvordan de håndterer indberetning, og hvilket beløb de indberetter. Det er dit ansvar, at tallet på årsopgørelsen er rigtigt, uanset hvem der har sendt det ind.

Regnestykket i fire trin

Bundfradragsmetoden er den enkle af de to metoder, og det er den, langt de fleste private værter bruger. Sådan hænger den sammen.

Trin 1. Læg hele beløbet sammen. Ikke kun huslejen. Alt, hvad gæsten betaler dig, tæller med: leje, betaling for el, vand og varme, slutrengøring, sengetøj og eventuelle tillæg. Det er bruttobeløbet, der møder bundfradraget.

Trin 2. Træk bundfradraget fra. Bundfradraget gælder pr. bolig og pr. indkomstår, ikke pr. udlejning. Ejer I boligen sammen, deles fradraget efter ejerandel.

Trin 3. Fjern 40 procent af resten. Af det beløb, der ligger over bundfradraget, er yderligere 40 procent skattefrit. Kun de resterende 60 procent er skattepligtige.

Trin 4. Beskat de sidste 60 procent som kapitalindkomst. Den konkrete sats afhænger af din samlede indkomst og din kommune, så der er ikke ét tal, der passer på alle.

Bemærk, at du ikke må trække udgifter fra oveni, når du bruger bundfradragsmetoden. Rengøring, forsikring, ejendomsskat og vedligehold anses for at være dækket af fradraget.

Tre eksempler

Sommerhuset ved kysten

Du lejer dit sommerhus ud i ni uger fordelt over året og modtager i alt 78.000 kr. inklusive forbrug og slutrengøring. Udlejningen indberettes.

78.000 minus 50.200 giver 27.800 kr. Heraf er 40 procent skattefrit, så 16.680 kr. skal beskattes som kapitalindkomst.

Havde de samme 78.000 kr. ikke været indberettet, ville regnestykket være 78.000 minus 13.800, altså 64.200 kr., og 60 procent af det er 38.520 kr. Det er 21.840 kr. mere i skattepligtig indkomst for præcis den samme udlejning.

Lejligheden i byen

Du udlejer din lejlighed, mens du selv er væk, og modtager 41.000 kr. over et år. Lejligheden er en helårsbolig, så bundfradraget er 35.100 kr.

41.000 minus 35.100 giver 5.900 kr., og 60 procent af det er 3.540 kr. til beskatning. Med andre ord: en indtægt på 41.000 kr., hvoraf under fire tusind kroner rammer skatteopgørelsen.

Helårsboligen i ferieperioder

Du bor i huset til daglig og lejer det ud i sommerferien og en uge i efterårsferien. Du modtager 22.000 kr.

22.000 er lavere end bundfradraget på 35.100 kr., så der er ingen skattepligtig indtægt overhovedet. Uden indberetning ville regnestykket derimod være 22.000 minus 13.800, altså 8.200 kr., hvoraf 4.920 kr. skulle beskattes.

Tre forskellige boliger, tre meget forskellige udfald. Det er derfor, det kan betale sig at regne, før du sætter prisen.

Bundfradrag eller regnskabsmæssig metode

Der findes et alternativ. Med den regnskabsmæssige metode dropper du bundfradraget og trækker i stedet de faktiske udgifter fra i den periode, boligen har været udlejet. Det kan være en forholdsmæssig andel af ejendomsskat, forsikring, el og vand, samt udgifter til vedligehold og inventar knyttet til udlejningen.

Metoden giver typisk kun mening, hvis du udlejer meget og har høje reelle udgifter. For de fleste private værter er bundfradraget både enklere og mere fordelagtigt.

Vær opmærksom på, at valget ikke er frit fra år til år. Går du over til den regnskabsmæssige metode for en bolig, kan du som udgangspunkt ikke gå tilbage til bundfradragsmetoden for den samme bolig. Reglerne på området er detaljerede og kan ændre sig, så tal med Skattestyrelsen eller en revisor, før du skifter.

Gebyrer og bundfradraget, en detalje der overses

Her er en pointe, der sjældent bliver nævnt. Bundfradraget måles mod det, du modtager som lejeindtægt, ikke mod det, gæsten samlet betaler.

På de store platforme lægges der typisk et gæstegebyr på 14 til 16 procent oven i prisen, og bureauer tager typisk 25 til 45 procent i kommission. Gæstegebyret gør opholdet dyrere for gæsten uden at øge din indtægt. Bureaukommissionen gør det modsatte: gæsten betaler måske det samme, men en stor del af beløbet når aldrig frem til dig.

Konsekvensen er, at to værter kan have præcis den samme skattemæssige situation og alligevel sidde tilbage med vidt forskellige beløb. Skatten er den samme regel for alle. Det, du kan ændre på, er, hvor meget af gæstens penge der overhovedet lander hos dig.

Fem ting der ofte går galt

1. Forbrug glemmes. Betaling for el, varme og slutrengøring tæller med i bruttobeløbet. Det er ikke en separat, skattefri post.
2. Bundfradraget bruges pr. bolig, ikke pr. person. Er I to ejere, deles det efter ejerandel. Det fordobles ikke.
3. Flere boliger blandes sammen. Har du to udlejningsboliger, har hver bolig sit eget fradrag. Regn dem hver for sig.
4. Indberetningen tages for givet. Tjek på din årsopgørelse, at det indberettede beløb faktisk stemmer med det, du har modtaget.
5. Udgifter trækkes fra oveni bundfradraget. Det kan man ikke. Enten bundfradrag eller regnskabsmæssig metode, ikke begge dele.

Ofte stillede spørgsmål

Gælder bundfradraget også, hvis jeg kun lejer ud én gang om året? Ja. Fradraget er årligt og afhænger ikke af, hvor mange udlejninger det fordeler sig over.

Skal jeg selv skrive noget på årsopgørelsen? Hvis udlejningen indberettes, bør beløbet være fortrykt, men du har stadig pligt til at kontrollere det. Er udlejningen ikke indberettet, skal du selv oplyse indtægten.

Hvad hvis jeg både udlejer sommerhus og lejlighed? Så har du to fradrag, ét for hver bolig, med hver sin sats. Sommerhuset følger satsen for fritidsbolig, lejligheden satsen for helårsbolig.

Hvad hvis jeg tjener mindre end bundfradraget? Så er der ingen skattepligtig indtægt fra udlejningen det år. Restbeløbet kan ikke overføres til næste år.

Ændrer beløbene sig? Ja, satserne reguleres årligt. Brug altid tallet for det indkomstår, du regner på, og find det på skat.dk.

Kom i gang

Regnestykket ovenfor viser, at skatten sjældent er det, der afgør, om udlejning kan betale sig. Det gør omkostningerne. Når du har styr på bundfradraget, er det værd at kigge på, hvad der ellers trækkes fra din indtægt undervejs, og på at forsikringen er på plads, før første gæst flytter ind. Vil du have hele skattebilledet, har vi samlet det i vores gennemgang af skat ved udlejning af sommerhus.

Hos FlyMHD betaler du 0 procent i kommission, og gæsten betaler 0 kr. i gæstegebyr. Du betaler et fast abonnement i stedet, og de første 100 founding-værter får det til 9,95 EUR om måneden låst for livstid, med plads til op til fem boliger på én konto. Du betaler først, når din første booking er i hus, og gæstens betaling går direkte til dig via Stripe.

Se hvordan FlyMHD virker, og opret din bolig som vært.

Denne artikel er generel information, ikke skatterådgivning. Reglerne administreres af Skattestyrelsen og kan ændre sig. Kontakt Skattestyrelsen eller en revisor om din konkrete situation.