Prissætning af feriebolig: sådan finder du den rigtige pris

Prisen er den beslutning, de fleste værter bruger mindst tid på og fortryder mest. Enten sættes den for højt, fordi boligen betyder noget særligt for ejeren, og så står kalenderen tom. Eller den sættes for lavt af forsigtighed, og så er boligen booket hele sommeren til en pris, der ikke dækker slid, rengøring og den weekend, ejeren selv gerne ville have brugt den.

Den rigtige pris ligger sjældent et af de to steder. Den ligger et sted midtimellem, den flytter sig med sæsonen, og den er lettere at finde, end de fleste tror, når man holder op med at gætte og begynder at kigge på tal, man faktisk kan skaffe. Her er en metode, der virker for et sommerhus ved kysten, en lejlighed i byen og en helårsbolig, der lejes ud i ferierne.

Prisen gæsten ser, er hele prisen hos dig

Før tallene skal en ting være på plads, for den ændrer, hvad du overhovedet skal regne på. På de store platforme lægger gæsten typisk 14 til 16 procent oven i din pris i gæstegebyr, og et bureau tager typisk mellem 25 og 45 procent i kommission af det, boligen indbringer. Det betyder, at den pris, gæsten betaler, og den pris, du får, er to forskellige tal.

Hos FlyMHD er de det samme tal. Du betaler 0 procent i kommission, gæsten betaler 0 kr. i gæstegebyr, og gæstens betaling går direkte til dig via Stripe. Prisen i din annonce er altså både det, gæsten betaler, og det, du får ind. Det gør prissætningen enklere, fordi du ikke skal regne baglæns fra et gebyr, men det stiller også et krav: prisen skal give mening som et rundt, ærligt tal, for der er ikke et servicegebyr, der kan skjule, at den er sat lidt tilfældigt.

Trin 1: Find fem sammenlignelige boliger

Begynd ikke med din egen bolig. Begynd med markedet. Find fem boliger, der ligner din, i samme område, og noter deres pris for den samme uge. Sammenlignelig betyder ikke identisk, det betyder samme størrelsesorden: antal sovepladser inden for et par stykker, samme afstand til det, folk kommer efter, hvad enten det er stranden, havnen eller stationen, og nogenlunde samme stand.

Kig efter både prisen og kalenderen. En bolig, der koster 6.000 kr. om ugen og er fuldt booket to måneder frem, fortæller dig noget andet end en, der koster det samme og har alle uger ledige. Den første er sandsynligvis prissat lidt for lavt i forhold til efterspørgslen, den anden lidt for højt. Din pris skal lande i det felt, hvor boligerne bliver booket, men ikke øjeblikkeligt.

Skriv de fem tal ned og find midten. Den er ikke din pris endnu, men den er dit udgangspunkt, og den er langt mere pålidelig end en fornemmelse.

Trin 2: Juster for det, din bolig faktisk har

Nu tager du dit udgangspunkt og flytter det op eller ned efter det, der reelt adskiller din bolig fra de fem. Det skal være ting, en gæst kan se og mærke, ikke ting, du selv er glad for.

Op ad skalaen trækker afstand til det attraktive, når den er kortere end de andres, en nyere stand, gode udendørsarealer, brændeovn, sauna eller spabad, hurtigt og stabilt wifi og plads til flere personer end en gennemsnitsbolig i området. Ned ad skalaen trækker en placering længere væk, ældre badeværelse og køkken, trapper uden elevator i en byejendom, manglende parkering og en indretning, der trænger. Vær ærlig i denne del. Gæsten opdager det alligevel ved ankomst, og en for høj pris i forhold til boligen giver dårlige anmeldelser, som koster mere end de ekstra hundrede kroner, du fik ind.

En god tommelfingerregel: hver klar fordel eller ulempe flytter typisk prisen nogle få procent, ikke titusinder. Har du to tydelige fordele og ingen ulemper, ligger du i den øverste tredjedel af dit felt. Har du en blandet bolig, ligger du omkring midten.

Trin 3: Læg en sæsonkurve, ikke én pris

Den samme bolig er ikke lige meget værd i uge 29 og uge 46. Efterspørgslen efter feriebolig i Danmark svinger kraftigt over året, og en fast pris hele året betyder, at du enten giver højsæsonen væk for billigt eller lader lavsæsonen stå tom, fordi prisen er for stiv.

Del i stedet året i nogle få bånd og sæt en pris for hvert. Det behøver ikke være kompliceret. De fleste boliger klarer sig fint med tre til fire niveauer, hvor højsæsonen bærer det meste af årets indtægt, og lavsæsonen først og fremmest handler om at få boligen brugt frem for at maksimere prisen.

Sæson	Typisk periode	Pris i forhold til dit udgangspunkt
Højsæson	Skolernes sommerferie, uge 27 til 32	Udgangspunkt plus 20 til 40 procent
Mellemsæson	Forår, sensommer, efterårsferie	Omkring dit udgangspunkt
Lavsæson	Sent efterår og vinter uden for ferier	Udgangspunkt minus 20 til 40 procent
Nøglehelger	Påske, jul, nytår, uge 42	Op mod eller over højsæson

Tallene i tabellen er et sted at starte, ikke en facitliste. En bolig med brændeovn og god isolering kan holde en høj vinterpris, fordi den er attraktiv netop uden for sæsonen. En ren strandbolig uden vinterhygge skal typisk længere ned for at blive booket i januar. Pointen er, at du sætter kurven bevidst i stedet for at lade én pris gælde tolv måneder.

Trin 4: Beslut weekend, uge og de små regler

Til sidst de betingelser, der lige så meget som selve tallet afgør, hvor meget boligen indbringer. Beslut, om du udlejer på ugebasis, på weekender eller begge dele. En ren strandbolig i højsæson udlejes typisk bedst hele uger, mens en bylejlighed lever af weekender året rundt. En weekend bør ikke koste en syvendedel af ugeprisen, for du har den samme rengøring og det samme skift for færre nætter. To til tre gange en enkelt hverdagsnats andel er et normalt sted at lande.

Beslut også dit minimum. Et krav om for eksempel tre nætter i lavsæson og en hel uge i højsæson beskytter dig mod, at kalenderen bliver hakket i stykker af enkeltnætter, der gør resten af ugen usælgelig. Og læg rengøring ind på en måde, der er til at forstå. Enten som en tydelig, fast post oven i lejen eller som noget, der allerede er regnet ind i prisen. Det vigtige er, at gæsten kan se den samlede pris uden ubehagelige overraskelser, for på FlyMHD er der ingen gæstegebyrer til at sløre regningen, og det gennemskuelige er en fordel, du skal bruge, ikke skjule.

Et regneeksempel

Tag et sommerhus med seks sovepladser en kilometer fra vestkysten, god stand, brændeovn, ingen parkeringsproblemer. Fem sammenlignelige huse i området ligger på 5.400, 5.900, 6.200, 6.800 og 7.500 kr. for en uge i mellemsæson. Midten er cirka 6.200 kr., og det er udgangspunktet.

Huset har to klare fordele, kort afstand til kysten og brændeovn, og ingen tydelige ulemper, så det lægger sig i den øverste tredjedel, omkring 6.600 kr. i mellemsæson. Sæsonkurven bliver så cirka 8.500 til 9.000 kr. i højsæson, 6.600 kr. i mellemsæson, omkring 4.400 kr. i stille vintermåneder, hvor brændeovnen dog holder prisen oppe, og op mod højsæsonniveau i uge 42 og mellem jul og nytår. En weekend uden for højsæson sættes til cirka 2.800 kr. med krav om mindst to nætter.

Booker huset ti uger hen over året til de priser, ligger indtægten omkring 65.000 til 70.000 kr., og fordi der hverken er kommission eller gæstegebyr, er det tal det, der faktisk går ind på din konto, minus dine egne udgifter til forbrug, rengøring og vedligehold. Havde de samme uger ligget på en platform med gæstegebyr, havde gæsten betalt nogle tusinde kroner mere for præcis den samme bolig, uden at du havde set en krone af det.

Test prisen på kalenderen, ikke i hovedet

Ingen rammer den rigtige pris i første forsøg, og det behøver du heller ikke. Prisen er ikke støbt i beton, den er en hypotese, du efterprøver på kalenderen. Sætter du en periode til salg, og den er væk inden for et døgn, var den formentlig for billig, og du kan gå op på de næste ledige uger. Står en periode tom, mens sammenlignelige boliger bliver booket, er din pris eller din annonce det, der skal justeres, ikke markedet.

Kig på det en gang om måneden i den travle del af året og et par gange i den stille. Små, jævnlige justeringer virker bedre end en stor omkalfatring en gang om året, og de holder dig tæt på det, boligen faktisk er værd lige nu.

Kom i gang

En god pris er hverken den højeste, du kan finde på, eller den laveste, du tør. Det er den, der får boligen booket til noget, der står mål med slid og arbejde, sat bevidst efter markedet, din bolig og sæsonen frem for efter en fornemmelse. Fire trin, en kurve i stedet for ét tal, og en vane med at efterprøve på kalenderen. Så er du længere, end de fleste kommer.

Hos FlyMHD betaler du 0 procent i kommission, og gæsten betaler 0 kr. i gæstegebyr, så prisen, du sætter, er både det, gæsten betaler, og det, du får. Du betaler et fast abonnement i stedet, og de første 100 founding-værter får det til 9,95 EUR om måneden låst for livstid, med plads til op til fem boliger på én konto. Du betaler først, når din første booking er i hus, og gæstens betaling går direkte til dig via Stripe.

Vil du regne hele billedet igennem, kan du se, hvad et gæstegebyr egentlig koster, før du sammenligner priser på tværs af platforme. Og er du klar, så se hvordan FlyMHD virker og opret din bolig som vært. Så kan du lægge sæsonkurven ind, mens du opretter boligen.